ご案内
欠陥物件を一掃するものとして期待されていた「欠陥住宅新法」はザル法になる可能性が強いし、九八年の建築基準法の改正で導入されることになった「中間検査」にしても一戸建てについては施工監理者が「適正に監理された建物」という報告書を出せば、中間検査の必要がない。
施工管理者とは建築士のことで、これは通常、業者の社員か下請けの設計事務所の人間である。
身内の人間が業者の手抜きを指摘するはずがないわけで、ザルもザル、あちこち穴だらけザルである。
設計・施工・監理は、三権分立でそれぞれ独立していなければならない。
ところが日本ではこれが全部身内で固めて行われるケースが多い。
これがナアナアで見て見ぬフリの温床になっている。
その点、米国にはインスペクター(検査官)という公的な第三者による施工監理の制度があって、設計図と違っていたり、違法建築などが見つかった場合は工事のやり直しを命じることができる。
改善命令に応じない場合は⊥事の中断を命じる赤い札を工事現場に張り出すこともある。
残念ながら日本にはそのような監視制度はない。
だからこそ手抜きが横行しているともいえるわけで、そんな悪質業者に対抗するには、自ら建築士や専門の検査会社を雇って施工を監理するしかない。
ちなみに検査会社の一つ、日本住宅総合検査協会(東京・府中市)の場合、費用は建物面積に応じて変わるが、だいたい一軒当たり三〇万円程度。
けっして安い料金ではないが、これで欠陥のない住宅で安心して住めると思えば、十分納得できるのではないだろうか。
またマンションの場合はモデルルームに置いてある設計図書を徹底的に活用することだ。
これは置くことが義務づけられているもので、もし置いてなかったら、そのマンションは絶対に買わない方がいい。
そんないい加減な業者が売っているマンションなど、どうせロクなものではない。
ただし設計凶書を見ても、素人ではなかなか読めない。
にわか知識でへたに判断するとかえって危ない。
そこでモデルルームに行くときは、建築関係の人間に一緒についてきてもらって、専門家の目で図面をチェックしてもらうことだ。
身近にいればその人に頼めばいいし、もしいないなら友人、知人、親戚関係、ありとあらゆるツテを頼って、そういう人間を探し出す。
そのくらいの熱意と執念が必要だ。
知人なら一杯ご馳走してやればいいし、ツテを頼って紹介してもらった人には食事のほかにそれなりの謝礼をすればいい。
もちろん図面がどんなに立派でも、建つマンションが素晴らしいとは限らない。
現場で施工する人間が、資材をケチり、職人をケチり、工期をケチっていれば、図面通りの構造耐久性や居住性能は得られない。
現場の手抜きは、プロの設計士や元請け業者にもわからないことが少なくない。
それを素人が見破るのは一〇〇%不可能だといってもいいだろう。
となれば、いちばんの自衛策は、過去の実績やいまの評判などを集めて、最も信用できそうな建穀業者(設計・施工・監理)や販売業者(販売・管理)の物件を選ぶしかない。
結局は、消費者がものを買うときの当たり前の常識に行き着くのである。
とにかく人手だからと無条件に信用しない方がいい。
欠陥住宅をつかまされたら、素人がその責任を追及するのは容易なことではない。
企業は優秀な弁護士を揃え、法律をタテにとことん屁理屈をこねて、徹底的に責任逃れをするに決まっている。
つかまされたら最後で、とにかくパパを引かないことである。
マンションのチラシを見ていると「永住型」という文字によく出会う。
「永住型3LDK722m超」「永住可能な70～802m台の3LDK実現」「永住のための広さと豊かな居住性を実現」等々である。
どの業者も3LDKで七〇南台を確保すれば、永住可能なゆとりのマンションだと思っているらしい。
広さの重要性を否定するつもりはないが、広さを確保すれば、末永く住めますよといわれると、消費者もナメられたものだとつくづく思う。
永住に値するマンションの条件は、専有面積の広さや間取りのよさ、設備の充実だけでは十分ではない。
長期にわたる耐用年数(建物の寿命)こそ最も重要な要件であり、この点を満たしてこそ、初めて永住型を名乗る資格がある。
もし自信をもって永住型をうたうなら、それなりの性能保証をすべきである。
ともあれ従来の買い換え前提のマイホーム購入が永住志向へと向かいつつあるのは喜ぶべきことである。
住宅をフロー(流動する経済量)ではなくストック(蓄えられる経済且里としてとらえる考え方が、般的になってきた証拠だ。
日本ではよく中古住宅の市場が育っていないといわれるが、それは戸建てにしろマンションにしろ良質な住宅ストックをつくってこなかったからだ。
マイホームを担保に老後資金を借りる「リバース・モーゲージ」や「ピアジェ」が普及しないのも同じ理由による。
消費者の永住志向に応え、中占市場を育成したり、庶民の老後資金の確保をサポートするには一〇〇年以上もつような長持ちのする住宅を供給する必要がある。
特に修繕、建て換えというやっかいな問題がつきまとう分譲マンションの場合はそうした長寿命マンションの供給が不可欠だ。
そこで最近、次世代のマンション構造として注目されているのが「スケルトン・インフィル」方式だ。
簡単にいえば、スケルトンは建物の躯体(骨格)や共用設備部分、インフィルは内装や専用設備部分をさす。
いまのマンションは、構造的にスケルトンとインフィルがきちんと区別されていない。
しかもそのなかに一〇年で耐用年数が切れるものや三〇年はもつものなど、さまざまな耐久性を持った設備が混在している。
このため何かの設備が古くなったとき、それだけ交換するわけにいかず、結果的に大規模修繕が必要になったり、全.面建て換えの道を選んだ万が安上がりになったりするのである。
その点、SI方式ではスケルトンに上一〇〇年以上の耐久性を持たせ、いざというときはこのスケルトンとインフィルを分離してメンテナンスを行うことができる。
しかも個々の設備についても耐用年数をあらかじめ考慮に入れて設計し、必要なときに最小限の改修工事を施せばすむように考えられている。
スケルトンが社会的なインフラになるのはもちろん、入居者は建て換えの心配をすることなく、安心して「永住」できる。
頑丈な構造体をつくるのに建設費がかさむため、現状では分譲マンションでの採用は難しいが、建物譲渡権付き定期借地権での利用はすでに始まっている。
前にも述べた「つくば方式マンション」(スケルトン型定期借地権マンション)と呼ばれるもので、すでに何棟か建設され、進行中のプロジェクトも含めて、今後、続々と建設が予定されている。
自分の土地や財産ということにこだわらない人にはもってこいの方式で、とにかく広くて安い。
東京・世田谷で、一〇〇2m・約三七〇〇万円(地代月額五万五〇〇〇円)というのだから、普通の分譲マンションのだいたい半値だ。
いちばんカネのかかる土地を購入せず、三〇年後に返す約束で地主から借りるからだ。
建物(インフィル)は区分所有権を持ち、三〇年後には地主に買い取ってもらう。
以後、賃貸借契約に切り替わるが、専用の室内部分の使用権は残るので、入居者は売却代金を家賃に充当して、そこからは賃貸生活に入る。
そして六〇年後にその建物は、完全に地主の賃貸マンションに移行する。
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